日本経済新聞で近年問題が多発している賃貸のサブリース業者に対して、
政府が実態調査に乗り出すといった内容の記事が掲載されていました。
以下、日本経済新聞平成30年11月13日の記事より抜粋
=====================================================================
転賃借業者実態調査へ
不動産、契約トラブル頻発
登録義務化も視野 国土交通省
前略
サブリースはビルやアパートなどの建物を所有者から業者が丸ごとあるいは一部借り上げ、入居希望者を見つけて又貸しするビジネスだ。入居者募集、建物の維持・管理、家賃集金などの業務を手がけ、入居者の家賃などから業者の取り分を除いたものが所有者の収入となる。
所有者が「安定した家賃収入を保証」などとうたう業者に勧誘され、多額の融資を受けてアパートを建設し、サブリース契約を結ぶケースも多い。数百万円の年収のサラリーマンが1億円の借り入れをする例もあるという。その後、業者から家賃減額を迫られて事業計画が狂い、借入金返済に行き詰まるなどのトラブルが相次ぐ。予定していた年収の約４割減額を迫られた例もあるという。
サブリース契約を使ったシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社スマートデイズが破綻して訴訟も起きており、所有者に対するスルガ銀行の不適切融資の実態も明らかになった。
中略
国交省はサブリースの業者に関する登録制度を設けているが、登録は業者側の任意。未登録者が関与するトラブルが頻発しているとされる。同省は対象となる業者数や調査内容を詰めたうえで、2019年度の早い時期に調査を始める。未登録業者も、民間の関連調査を参考にして接触を図る方向だ。
中略
不動産会社や住宅メーカー、建設会社など関連業者も対象に加えるのは、所有者が不動産購入の段階からサブリースを想定した契約があるためだ。サブリースを巡って複数の業者が関わる事業形態を詳細に把握し、適切な商取引を促すためのルール強化を検討する。
国交省が想定する対策は、まず登録の義務化をにらんだ法整備だ。登録業者は重要事項の適切な説明や貸主への定期報告などのルール順守が求められ、国の管理も及びやすい。ただ3万程度とされる業者数のうち、登録数は大手を中心に4千程度にとどまる。
調査結果を踏まえ、説明時の注意事項などを詳細に定めたガイドライン策定も念頭に置く。個人の不動産取引の実態も把握し、有職者や業界、金融機関などを交えた検討会を立ち上げて投資家のリスク認識などの実情を探って対策を検討する。
======================================================================
今回大きな問題となっている原因は、業者が売上拡大を焦ったばかりに、
賃貸オーナーとの契約の際、サブリースの条件を
勘違いしてしまうような説明を担当者が意図的に行い
契約を結んでいることにある様です。
具体的には担当営業者から”30年家賃を保証する”と聞いていたが、
契約書上には数年後にサブリース業者が家賃の見直しを
出来る旨の内容が記載されており、
「担当営業者が30年家賃を保証すると言っていた」
と抗議しても通らず、結局オーナー側が
泣き寝入りをするといったケースが多いようです。
今後この様な契約が出来ないような法整備がされるようですが、
投資家の方々も気を付けたいですね。
大手住宅メーカーが手掛けている、安心でしっかりしたサブリース
契約もあるようです。
都心のシェアハウス等では、全て悪いわけでは無く、
立派に運営出来ているところも沢山あります。
かぼちゃの馬車型ワンルームシェアハウスの場合、いくら女性専用としても
共同使用になる水廻り等の衛生管理面の問題、日当たり悪く部屋が狭いこと等で、
入居者が敬遠したのでしょうか？
駅やコンビニなどから、大分遠い物件も多数ありました。
今回の問題で、家賃が安いということだけでは、
収益不動産ビジネスが成り立たないという事が分かり、
サブリース契約をするときには、細心の注意が必要となる事が分かりました。
